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因農村土地承包經營權流轉而對簿公堂

發布日期:2012-05-27    作者:徐濤律師
因農村土地承包經營權流轉而對簿公堂 【基本案情】 2000年3月,某村村民王某,將自己位于本村北大路旁的5畝承包地的承包經營權,以5000元的價格轉讓給本村李某父親,之后李某之父一直耕種該承包地。2001年6月李某之父又用這5畝承包地互換了本村陳某位于南頭的5畝承包地,互換雙方及王某三方又簽訂了承包地互換協議,此后李某家耕種該土地7年之久,在此期間三方共守約定沒有出現爭議。 2004年,李某之父因病去世。2008年秋,因機場建設需要,有關主管部門依法征用了李某從陳某家互換來的5畝承包地,并付給一定的征用補償。但陳某看到政府補款時,他稱承包地互換違法,阻撓李某領取該地的補償費。為此,李某訴訟法院要求確認與陳某的互換協議有效,同時享有該5畝承包地的征用補償款。   【法庭審理與判決】 原告訴稱,根據《農村土地承包法》第32條之規定,“通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉”,以及該法第34條,“土地承包經營權流轉的主體是承包方。承包方有權依法自主決定土地承包經營權是否流轉和流轉的方式”,農村土地承包經營權在滿足上述條件下可以進行轉讓和互換,即本案2001年6月原告之父用轉讓而來的這5畝承包地互換了被告位于南頭的5畝承包地是符合法律規定的,而且互換雙方當事人即原告之父、被告及王某又簽訂了承包地互換協議,是三方真實意思的表示,依《合同法》第四條規定,“當事人依法享有自愿訂立合同的權利,任何單位和個人不得非法干預”,故此互換協議是合法有效的。此后原告家耕種該土地7年之久,期間沒有出現過任何爭議。根據《農村土地承包法》第16條之規定,“承包人享有下列權利:(二)承包地被依法征用、占用的,有權依法獲得相應的補償。”第43條之規定:“承包人對其在承包地上投入而提高土地生產能力的,土地承包經營權依法流轉時有權獲得相應的補償。”故原告作為承包地的實際占有者占用土地7年之久后,在承包地依法被征用時是有權依法獲得相應的補償。 被告辯稱,原告之父雖然與被告簽訂了互換協議,是真實意思表示,但根據《物權法》第9條規定,“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力”,據此原告之父和被告之間的互換行為應當依法到相關管理部門進行登記,沒有合法進行登記的互換行為是無效。既然行為無效,再根據《合同法》第58條規定,“合同無效或者被撤銷后,因該合同取得的財產,應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的,應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失,雙方都有過錯的,應當各自承擔相應的責任”,故依無效合同的處理原則,原告應當返還被告位于南頭的5畝承包地,所以由此所得的收益理應歸于被告所有。 最后,法院認為,原告之父與被告之間關于農村土地承包地的互換行為,是自愿流轉的,是雙方真實意思表示,是合法有效的,沒有登記只是不能對抗善意第三人。根據《農村土地承包法》第38條規定,“土地承包經營權采取互換、轉讓方式流轉,當事人要求登記的,應當向縣級以上地方人民政府申請登記。未經登記,不得對抗善意第三人”,以及《物權法》第129條規定,“土地承包經營權人將土地承包經營權互換、轉讓,當事人要求登記的,應當向縣級以上地方人民政府申請土地承包經營權變更登記;未經登記,不得對抗善意第三人”;《最高人民法院關于審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第14條規定,“承包方依法采取轉包、出租、互換或者其他方式流轉土地承包經營權,發包方僅以該土地承包經營權流轉合同未報其備案為由,請求確認合同無效的,不予支持”。即土地承包經營權作為一項用益物權,遵循的并非是登記生效主義,而是登記對抗主義,故即使土地承包經營權未經登記亦有效,這也可以在《物權法》第127條第一款規定,“土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時設立”得到驗證,故法院最終判決原告之父與被告承包地互換協議有效,原告作為法定繼承人享有南頭5畝承包地的承包經營權及征用土地補償款。   【律師評析】 本案是一起涉及土地承包經營權流轉的案件,土地承包經營權流轉主要指在土地承包經營權有效存在的前提條件下,在不改變所有權和主體種類與土地農業用途的基礎上,土地承包經營權人依法將土地承包經營權轉讓給受讓人的行為。在此案件中,本律師認為有如下法律要點要解決: 第一,土地承包經營權的取得問題 依據土地承包合同取得土地承包經營權,是獲得土地承經營權的最基本方式,也是最主要方式。而隨著農業產業化經營的推進和農村經濟結構的調整,一定程度上推動了土地規模經營,加快了現代農業的發展進程,促進了農村經濟的發展,而為適應這一快速經濟發展的需要,農村土地承包經營權的流轉方式也各式各樣了。 從法律學理上,土地承包經營權的取得,分為原始取得和繼受取得。1、原始取得主要是指承包人與發包人通過訂立承包經營合同而取得承包經營權,分為家庭承包的方式進行承包,承包人于合同成立生效時取得土地承包經營權。縣級以上地方人民政府應當向土地承包經營權人發放土地承包經營權證,并登記造冊,確認土地承包經營權。本案中村民王某位于本村北大路旁的5畝承包地和本村陳某位于南頭的5畝承包地就是基于原始取得方式獲得土地承包經營權。2、繼受取得是指在土地承包經營權的流轉過程中,受讓人通過轉包、出租、互換、轉讓,入股等方式,依法從原始取得的承包人手中取得土地承包經營權或者因承包人死亡的,其法定繼承人在承包期內繼續承包而取得的土地承包經營權。本案中,村民李某之父1998年3月從村民王某處取得本村北大路旁的5畝承包地是通過轉讓方式取得。2001年6月李某之父用這5畝承包地互換了本村陳某位于南頭的5畝承包地,因而取得了位于南頭的5畝承包地的土地承包經營權。2004年李某之父因病去世,李某作為繼承人在承包期內繼續承包,其通過繼承的方式取得了位于南頭的5畝地。 第二,土地承包經營權流轉的登記制度問題 隨著我國《物權法》的頒布,土地承包經營權的不動產物權地位得到確認,而土地承包經營權登記制度是物權制度的重要組成部分,登記最主要功能是對物權的設立、變更及消滅而產生公示公信的作用。《農村土地承包法》第38條規定,“土地承包經營權采取互換、轉讓方式流轉,當事人要求登記的,應當向縣級以上地方人民政府申請登記。未經登記,不得對抗善意第三人。” 也就是說,登記限于互換和轉讓的方式,而轉包、出租的土地承包經營權因主體沒有發生改變,故不必申請登記。互換、轉讓方式流轉的登記是一種申請行為,也不強制當事人登記,沒有登記只是不得對抗善意第三人。 事實上,作為土地承包經營權的公示方法的登記制度存在許多問題,從行政主管部門的登記冊上是很難反映土地承包經營權的真實狀況。實際操作中,本村村民之間的土地流轉是自由的,流轉的主體很少會主動要求進行登記的,而作為發包人在一定期限內如果沒有持合理理由站出來反對的情況下,流轉主體一般就這樣固定下來。因為,農村是一個大集體,一個村(大隊)一般是30至50戶人家,本村內的土地承包情況,幾乎每戶人家都知道,這幾畝田地是誰家的,誰家的田地有互換情況,誰家的田地轉讓給哪家,他們都了如指掌。所以,土地承包經營權的登記制度對農民來說,既然大家都知道的事情,再去登記也沒有什么含意。基于以上事實,本案中,除村民王某位于本村北大路旁的5畝承包地和村民陳某位于南頭的5畝承包地在縣級以上人民政府農業行政主管部門可能會有原始登記外,其他繼受取得如:村民李某父親1998年3月從村民王某處取得本村北大路旁的5畝承包地;村民李某父親2001年6月從本村陳某處互換取得位于南頭的5畝承包地;2004年李某作為繼承人從李某之父處繼承取得位于南頭的5畝地的流轉方式的主體變更一般都不會到行政主管部門主動申請變更登記。《農村土地承包法》第38條也規定……,未經登記,不得對抗善意第三人。而本案中不存在善意第三人的情況。 第三,土地承包經營權流轉方式中轉讓、互換的效力問題。 依據《中華人民共和國農村土地承包法》第37條之規定,“土地承包經營權采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉,當事人雙方應當簽訂書面合同。采取轉讓方式流轉的,應當經發包方同意;采取轉包、出租、互換或者其他方式流轉的,應當報發包方備案。”該法條強調土地承包經營權采取轉讓方式流轉的,應當經發包人同意。經發包人同意沒有強調一定要采用書面形式,言下之意就是采用口頭形式也可以,而實踐中大部分都是這么操作的。再者,最高人民法院《關于審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第13條之規定,“承包人未經發包方同意,采取轉讓方式流轉其土地承包經營權的,轉讓合同無效。但發包方無法定理由不同意或者拖延表態的除外”。這里增加了一個但書,擴展了采取轉讓方式流轉土地承包經營權的效力。也就是說,沒有經過發包方同意或者發包人不同意,土地承包經營權的轉讓行為都不必然導致無效,只有發包人有正當理由不同意的情況之下才能認定無效。按照《中華人民共和國農村土地承包法》第10條規定,“國家保護承包人依法、自愿、有償地進行土地承包經營權流轉。”第40條規定,“承包人之間為方便耕種或者各自需要,可以對屬于同一集體經濟組織的土地的土地承包經營權進行互換。”以及《農村土地承包經營權流轉管理辦法》第6條之規定,“承包人有權依法自主決定承包土地是否流轉、流轉的對象和方式。任何單位和個人不得強迫或者阻礙承包人依法流轉其承包土地。” 本案中,村民王某位于本村北大路旁的5畝承包地和村民陳某位于南頭的5畝承包地,在依法原始取得合同約定地塊的承包經營權后,完全可以依據法律規定對土地承包經營權進行流轉。所以,1998年3月,村民王某和李某父親就本村北大路旁的5畝承包地的轉讓協議有效;2001年6月,村民陳某將其依法承包經營的位于南頭5畝土地與李某之父受讓于王某位于本村北大路旁5畝承包地互換,是當事人雙方真實意思表示,協議雖然沒有證據證明已經發包方同意,但是協議的內容沒有違反法律、行政法規的強制性規定,發包人的行使撤銷權的限期已過。又根據2009年5月份出臺的《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第14條規定,合同法第52條第(五)項規定的“強制性規定”,是指效力性強制性規定,由此更進一步地限制了合同無效的情形。因此,本案中的土地承包經營權轉讓協議和土地承包經營權互換協議,是當事人之間的真實意思表示,都是合法有效的。 第四,土地承包地被依法征收后補償主體的問題 從直接的法律依據來講,《中華人民共和國農村土地承包法》第16條之規定,“承包人享有下列權利:(二)承包地被依法征用、占用的,有權依法獲得相應的補償。” 第43條之規定,“承包人對其在承包地上投入而提高土地生產能力的,土地承包經營權依法流轉時有權獲得相應的補償。”《中華人民共和國物權法》第42條之規定,“征收集體所有的土地,應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用,安排被征地農民的社會保障費用,保障被征地農民的生活,維護被征地農民的合法權益。”第132條之規定,“承包地被征收的,土地承包經營權人有權依照本法第四十二條第二款的規定獲得相應補償。”以上規定,適用本案可以理解被李某家耕種該土地7年之久,對承包地已有較大投入,使承包地的使用價值有了較大改善與提高的,在土地被依法征收后是完全有權要求獲得相應補償。土地補償費是給予土地所有人和用益物權人(承包人)的投入及造成損失的補償,應當歸土地所有人和用益物權人所有。 綜上,本案中,李某之父先基于轉讓協議取得王某位于本村北大路旁的5畝承包地,后基于互換協議取得陳某位于南頭的5畝承包地,2004年李某作為繼承人在承包期內繼續承包位于南頭的5畝地。所以,當2008年秋因機場建設,有關部門需要征用南頭的5畝地時,對于依法享有這塊的土地承包經營權的李某來說,應當得到相應的土地征用補償費,因此法院的判決本律師認為是正確的。 徐濤律師15327446830   QQ574659129
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