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賣方不配合辦理過戶手續,定金是否應當返還

發布日期:2019-06-14    作者:房產律師
  一、基本案情
  1、原告訴稱
  原告王某、趙某訴稱,2018年4月9日,原告與被告唐某在中介翟某的居間下簽訂《房屋買賣協議書》。被告唐某代理其父親被告朱某將其父親所有的房屋賣給原告。同日,原告向被告唐某支付定金30000元,4月12日,支付定金20000元。但是,至今被告朱某、唐某均不配合原告辦理相關的房屋買賣手續,故原告起訴。向法院提出如下訴訟請求:1.判令被告唐某、朱某向原告返還購房定金50000元;2.本案訴訟費用由被告承擔。
  2、被告辯稱
  被告唐某辯稱,雙方簽訂的合同中約定了交首付及過戶等時間,但是在約定的期間內原告從來沒有跟被告聯系過,那時候房價在降,誰也不清楚原告是不是還買,現在原告已構成違約,故不同意退還定金。
  朱某未作答辯。
  二、法院查明
  北京市豐臺區法院查明:二原告與二被告于2018年4月9日簽訂了《房屋買賣協議書》,約定:二被告將登記在朱某名下房屋出售給二原告,房屋總價款為180萬元,二原告應于2018年4月9日交付定金5萬元,雙方約定于2018年5月7日至2018年5月20日到房管局及銀行辦理貸款手續,協議還約定了雙方的其他權利義務關系。協議簽訂后,趙某通過銀行轉賬的方式于2018年4月9日給唐某支付購房定金3萬元,于4月12日給唐某支付購房定金2萬元,唐某給出具了相應的定金收條。后雙方在履行合同過程中產生爭議,導致合同無法繼續履行,故成訟。
  原、被告之間的房屋交易是在中介的居間下促成的,二原告的中介是翟某,二被告的中介是宮某,庭后法院對翟某就雙方之間的房屋買賣事宜做了相關詢問筆錄,翟某稱:房屋交易的具體流程是簽訂房屋買賣協議,評估房屋價格,簽訂網簽協議,辦理銀行貸款,房管局過戶,二被告在房屋交易過程中需要履行的義務是在辦理房屋評估時需要提供房產證及產權人身份證,辦理網簽及貸款時需要配合簽字。按照正常的交易流程,簽完協議之后應該由二原告通知中介做房屋評估,因為二原告當時沒有湊夠錢,直到5月23日趙某才通知中介錢湊夠了,要求做房屋評估手續,后得知二被告認為二原告已超過合同約定的辦理手續期限,構成違約,不再與二原告繼續履行合同。在房產交易過程中,二被告支付中介費8000元。
  三、法院判決
  北京市豐臺區法院判決:
  1、朱某、唐某退還王某、趙某購房定金42000元;
  2、王某、趙某的其他訴訟請求不予支持。
  四、律師點評
  房產律師靳雙權認為,定金罰則是針對違約行為而設定的,但并不是說出現任何違約,特別出現輕微違約的情況下,也可運用定金罰則,只有在違約行為構成根本違約,致使當事人締約目的無法實現的情況下才能運用定金罰則。如果任何違約,哪怕輕微違約都要運用定金罰則,那么將導致定金罰則的濫用,也不利于繼續履行合同,并且與法律上的誠實信用原則相悖。因此,一般遲延履行合同的行為,若構不成根本違約,不可適用定金罰則。縱觀本案的合同履行情況,合同中約定二原告支付定金5萬元的時間是4月9日,而二原告在4月9日僅支付了3萬元購房定金,另2萬元于4月12日支付;合同中約定辦理銀行貸款等相關手續的時間截止日期為5月20日,而二原告于5月23日才通知中介辦理相關購房手續,由此可以認定二原告在合同履行過程中已構成違約。但該違約行為僅是一般遲延履行合同的行為,尚未構成根本違約,故不宜適用定金罰則,但應承擔相應的違約責任,鑒于二被告在購房過程中支付了中介費8000元,此損失系因二原告違約行為所導致,應由二原告承擔,扣除該損失后剩余42000元,二被告應退還給二原告。
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