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賣方擅自毀約,已付定金可否按照請求返還

發布日期:2019-06-14    作者:房產律師
  一、基本案情
  1、原告訴稱
  原告張某訴稱,2018年6月11日,原告通過A公司購買房產,辦理手續日期為2018年8月1日,由于原告方銀行放款遲緩,推遲到了2018年8月9日,對此原告同意給予被告進行賠償。但被告從2018年8月9日開始,拒不配合辦理買賣交易手續,且在2018年8月1日前,被告并沒有協助第三人進行房產評估及拍照等事宜,此事宜應在打買賣協議之前做好準備,此事被告均未作出任何準備。被告擅自毀約,要求漲價,現原告由于被告漲價等緣由,不想再購買此處房產,至今被告扣押原告購房定金不予退還,故向法院提出訴訟請求:1.要求被告田某退還原告購房定金15000元;2.要求被告田某賠償原告違約金22865元,;3.由被告承擔所有訴訟費用。
  2、被告辯稱
  被告田某辯稱,不同意原告訴訟請求。三方于2018年6月10日簽訂房產交易合同,約定2018年8月1日前往房管部門簽訂協議,原告應在2018年8月2日前首付款到位,首付款數額合同中并未約定。原告并未按期支付首付款。2018年8月1日,雙方均未前往房管部門簽協議。2018年7月24日左右,第三人通知被告,原告因故未能籌齊購房所需款項,預計將延遲至2018年8月20日左右,并通知被告8月1日暫不前往房管部門簽訂協議。當時被告即明確向第三人表示必須堅持按照原合同約定履行,否則將追究原告的違約責任。8月1日下午5時許,第三人通知被告8月2日下午三時許對涉訴房屋進行評估,要求被告予以配合。8月2日當天,被告并沒有協助第三人為涉訴房屋做評估,而是直接找到第三人,要求追究原告的違約責任,當時在第三人處被告也遇到了原告,原告欲與被告協商,但被告認為原告當時款項并未到位,故未同意與原告進一步協商。8月5日,第三人再次致電被告,告知原告認可按每天千分之一進行賠償,被告認為與合同中約定不符,故未同意。其后雖經協商,但第三人向被告反饋原告仍堅持原有的賠償意見,故雙方一直未能協商一致。2018年8月31日,被告認為已符合合同中關于解除的約定,合同應該予以解除。2018年9月2日原告的親屬致電被告協商繼續購買涉訴房屋,被告認為原合同已經解除,如果原告繼續購買,應當重新簽訂合同,被告同時提出將按照160萬元的價格出售房屋,對方未同意。9月10日左右,第三人通知被告需將定金退還原告,被告認為原告已經違約,定金不該退還給原告。被告認為原告違約在先,故定金不應退回,違約方是原告,因此被告不應承擔違約責任,且定金和違約金不能同時主張。
  二、法院查明
  北京市昌平區法院查明:2018年6月10日,原、被告簽訂《房產交易合同》,約定原告購買被告房屋,交易價格為1345000元,簽訂合同當日,原告向被告支付定金15000元,剩余價款原告以貸款方式支付。合同約定買方須在2018年8月1日前籌齊總房款中減去銀行貸款形式支付的部分及定金部分外的剩余房款并作為首付款,買賣雙方須在2018年8月2日前親自到房管局簽署《存量房屋買賣協議》;合同3.8條約定如賣方未能履行本合同之條款以至本合同不能順利完成,本合同終止或解除的,則賣方須返還雙倍定金予買方,若支付的定金不足彌補買方損失的,賣方還應負責賠償;合同3.9條約定買賣雙方應在本合同履行過程中各自及時提供本交易所需的書面材料和相關證明,并應積極配合親自到場辦理貸款過戶等相關手續,各自及時支付各項應付稅費,因任何一方書面材料、相關證明證件不齊或稅費不足等原因導致雙方無法辦理均視為違約,每逾期一日違約方應向守約方支付該房產成交價的1‰作為違約金;逾期超過三十日,則守約方有權解除合同。該合同對首付款及貸款數額均無約定。
  2018年8月1日收到第三人通知,通知其次日即8月2日配合前往涉訴房屋進行評估,但被告認為雙方賠償方案尚未達成一致,因此沒有配合評估。
  第三人曾通知被告于2018年8月8日前往房屋管理部門簽訂協議,但被告認為雙方賠償未達成一致,因此拒絕辦理相關手續,沒有如期前往房屋管理部門。
  三、法院判決
  北京市昌平區法院判決:
  1、解除原告張某與被告田某簽訂的《房產交易合同》;
  2、被告田某給付原告張某違約賠償金21930元;
  3、駁回原告張某的其他訴訟請求。
  四、律師點評
  房產律師靳雙權認為,本案的爭議焦點集中在買賣雙方中的哪一方存在違約行為并最終造成該合同解除。結合原、被告及第三人庭審中的陳述,原告在約定日期前主動表示無法如期付款并要求延后前往房管部門辦理手續,該意思表示造成了雙方簽訂《存量房屋買賣協議》延后,屬于原告的違約行為,原告庭審中亦認可其存在上述違約行為,并愿意以此向被告承擔違約賠償責任。關于原告的賠償標準,依據雙方合同約定,應當按照房屋交易價格為基數,按照每日1‰的標準進行計算。
  但同時,被告在雙方的合同履行過程中同樣存在違約行為。其一是被告在收到第三人通知配合房屋評估時,僅因對賠償標準未達成一致就拒絕配合,房屋評估是雙方合同繼續履行的先決條件,原告是否能夠如期付款并不是雙方合同中約定的被告不予配合評估的前提條件,被告不予配合的行為缺乏合同依據。被告拒絕配合評估,原告也就無從辦理貸款手續,進而也就無法確定購房的可貸款金額及首付數額,對合同繼續履行造成實質障礙;其二是被告在收到第三人通知要求其8月8日配合前往房屋管理部門簽訂《存量房屋買賣協議》,但被告再次以賠償標準未達成一致為由拒絕配合,導致了雙方合同履行的再次中斷。當時,原告雖存在延遲付款及變更前往房屋管理部門簽訂合同日期的行為,但當時并未達到雙方合同約定的解除條件,合同也仍具備繼續履行的條件,雙方可繼續對合同履行繼續協商,且原告應付的賠償責任與合同的繼續履行并不矛盾,被告在配合繼續履行合同的基礎上,仍然可以另行主張賠償,被告也不能以此作為自身不繼續履行合同的理由,反而是應當時刻注意自己的行為是否嚴格依據了合同的約定,避免自身行為也出現違約的情形。在第三人再次為雙方約定2018年8月8日前往房屋管理部門簽訂《存量房屋買賣協議》時,無論原告是否具備足額付款的能力,都不是被告不予配合的理由,若原告仍舊無法及時付款,一方面可以繼續追究其違約責任,另一方面當延遲付款超過30日后,合同即可因原告的違約行為而解除,責任也就無法再歸咎于被告。然而,被告卻以與原告賠償標準不一致為由拒絕繼續履行合同,被告的上述兩行為直接導致了合同無法繼續履行,是最終合同解除的直接原因,被告應當為此亦向原告承擔違約賠償責任。
  針對原告的違約行為,合同約定2018年8月2日簽訂合同,但原告延期至2018年8月8日再次約定前往房管部門簽訂協議,則該期間內應當屬于原告的違約期間,依據雙方合同約定,原告的違約責任應當以房屋交易價格為基數,按照每日1‰為標準,自2018年8月2日至2018年8月8日期間給付被告違約賠償即1345000元×1‰×6天=8070元。原告在案件審理期間已自認存在違約行為,并認可向被告承擔責任,法院對此予以照準。
  針對被告的違約行為,依據雙方合同約定,在被告出現違約行為時,原告僅能依據定金罰則向被告主張權利,因此被告的違約賠償責任即為雙倍返還定金合計30000元。原告向被告主張違約責任的訴訟請求,缺乏合同依據,法院不予支持。
  為減輕當事人訴訟負擔,本案中將雙方互向對方承擔的賠償金額進行核算折抵,被告合計給付原告21930元,同時被告不再另行向原告返還定金。
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