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375萬元買的房竟是“兇宅”,“兇宅”如何認定?

發布日期:2019-06-17    作者:丁嫣律師
案情簡介:375萬元買的房竟是“兇宅”
去年3月初,潘先生在房屋中介公司推薦下,與徐先生簽訂了房地產買賣居間協議,約定以375萬元的價格購買徐先生名下的一套住房。簽約后,潘先生支付了20萬元定金。幾天后,潘先生再次查看所購房屋時,從鄰居處了解到,十多年前曾有人在這套房屋內自縊死亡。潘先生大為驚訝,就委托律師進行調查。調查結果顯示,2001年4月,一名戶籍在該房屋內的女性因“自縊”報死亡。同時,2016年1月,該房屋因存在敲承重墻及衛生間改灶間的行為被小區物業公司發出過《違章建筑整改通知書》。
去年7月,潘先生以所購房屋為“兇宅”且被告擅自改動房屋結構為由,向長寧法院起訴,要求撤銷房地產買賣居間協議、單倍返還定金并支付相應利息。徐先生不同意潘先生的訴訟請求,辯稱在潘先生第一次看房時就已告知房屋結構改動的情況,而“兇宅”說法沒有任何根據。徐先生認為潘先生覺得房價貴了想違約,所付定金應予沒收。
法院審理:撤銷雙方的買賣合同
法院審理認為,本案雙方爭議的焦點,是涉案房屋是否為“兇宅”。綜合原告提供的證據和法院依法調取的證據,并結合經驗法則來看,曾有戶籍在涉案房屋內的案外人在涉案房屋內自縊死亡的說法具有一定合理性,同時被告也沒有舉證證明案外人在他處自縊,據此,法庭推定案外人自縊于涉案房屋內。綜合分析案情,涉案合同是在雙方都有重大誤解的情況下訂立的,責任不能簡單地歸結為原、被告任何一方。因此,該合同依法應予撤銷。合同撤銷后,被告已經收取的定金應當全額單倍返還給原告。原告主張利息的訴訟請求,缺乏事實依據和法律依據,不予支持。
律師說法:“兇宅”如何認定
所謂“兇宅”,一般是指曾經在房子里發生過惡性殺人致人死亡案件或有非正常死亡(如自殺死亡、煤氣泄漏致人死亡等)現象發生。對于年老者逝世者,一般認為這是一種正常的自然現象,該房一般不被認為是“兇宅”。我們知道,法理規定了公序良俗原則,那這里的“兇宅”應理解為一種風俗習慣還是封建迷信?顯然這是一種風俗而不是迷信,這是需要忌諱的。因此,忌諱是一種民間習俗。“兇宅”作為忌諱的一種表現形式,自然不是封建迷信,而是一種風俗習慣。所以得出結論:賣方向買方隱瞞“兇宅”,是違背了公序良俗這一原則的。
這里我們將引入“可撤銷合同”這一概念,它實際包含了可變更合同和可撤銷合同,它是指合同雖已經成立,但由于存在法定的可變更,可撤銷的因素,經一方當事人請求,法院或者仲裁機構確認后予以變更或撤銷的合同。合同在被變更后,當事人雙方的權利義務關系也隨之調整;合同在被撤消后,當事人之間的合同法律關系自始歸于消滅。應當注意的是,可撤銷合同在撤銷之前為有效合同,并且合同變更或撤銷應通過權利人主動行使相應權利實現。在實踐中可撤銷合同主要包括(1)重大誤解的合同,(2)顯失公平的合同,(3)乘人之危的合同,(4)以欺詐或脅迫手段訂立的合同。
《合同法》第6條規定“當事人行使權利、履行義務應當遵循誠信實用原則”。對于影響合同是否訂立和履行的重大事件,賣主有告知義務,如果刻意隱瞞,則構成了欺詐。一般人都會認為,在房屋中發生自殺、他殺或其他類似重大事件,該房將被視為不祥之地,對居住人的情緒、感情、思維、意識等精神活動必然產生障礙,不可避免地會使居住人心理上產生恐懼、焦慮、沮喪、抑郁等不良情感,致使居住人精神痛苦,從而實際影響了房屋的實際使用價值。再進一步看,如果合同繼續履行,將對買主顯失公平。因為房屋買賣合同所約定的房屋價格是按照“非兇宅”的行情簽訂的,在價格上并沒有顯著低于市場價。“兇宅”雖然在實物形態上沒有受損,但是按照日常觀念和風俗習慣,其房價應顯著低于同類房屋的市場價格。因而“兇宅”買賣合同應為可撤銷合同。
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