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在房屋買賣,配合買房人辦理各種房產手續是否為出售人的義務?違反這個義務是否應承擔

發布日期:2019-10-21    作者:房產律師

(為保護當事人隱私安全及避免不必要糾爭,以下當事人姓名,公司名稱等均為化名,如有雷同,可以聯系我們,我們將予以撤銷。)
        本院經查,徐琨自述其于2017年5月1日到涉案房屋處,看到有兩個房門沒有鎖,于是將房門鎖好。2017年5月20日左右,徐琨想看看涉案房屋內有沒有漏水,發現房門的鎖眼被堵死了,遂將門鎖砸開后進入樓內。后其又將門鎖掛在房門上。胡林忠主張自2017年3月份雙方發生爭議后,其再未進入涉案房屋,裝修也一直停滯。 
        原審案件開庭結束后,盧未到法庭陳述:2月底銀行給我打電話說批貸函下來了,我通知雙方約定3月2日去過戶,因房主另行購買房屋,房主說要230萬元,合同約定過戶當日前支付110萬元,買主要求按照合同約定款項支付,因雙方款項沒有協調好,所以沒有去辦理過戶。徐琨對盧未的前述陳述內容不予認可。 
        另查,涉案房屋每年物業費標準為8025.3元,供暖費標準為每年6260.38元。 
        本院認為,依法成立的合同,自成立時生效,對當事人具有法律約束力,當事人應按照約定全面履行合同權利和義務。本案中,徐琨與胡林忠簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》系雙方的真實意思表示,自成立時已經生效。 
        本案的爭議焦點是哪一方當事人構成根本違約,進而導致對方享有合同解除權。本案中,胡林忠一方在第二筆150萬元購房款的履行期間,確實存在部分款項逾期的情形,但均不構成根本違約。徐琨一方在辦理房屋抵押注銷登記時,亦存在逾期的情形。考慮到雙方在合同履行過程中均存在逾期行為,且時間較短未構成根本違約,故對徐琨要求胡林忠支付逾期付款違約金的訴訟請求,本院不予支持。 
        根據查明的事實,雙方經由中介機構通知,兩次約定了過戶日期,按照合同約定,徐琨應當協助胡林忠辦理過戶,胡林忠應于過戶當日支付給徐琨110萬元購房款。現雙方未能完成過戶,其原因是胡林忠未能按照約定日期到達過戶地點。庭審中,胡林忠對此所作出的解釋前后矛盾,且理由完全不合常理,本院不予采信。而其在本訴答辯意見以及反訴事實理由中所主張的,因徐琨在過戶前超出合同約定,提出增加付款金額導致未能完成房屋過戶的理由,也因其在庭審中的自認而不能成立。中介人員盧未于原審中所作的陳述(指徐琨過戶前要求增加付款數額)沒有證據佐證。且結合盧未在整個交易過程中的表現,其個人的陳述不具有可信性。此外,對于胡林忠未按約定時間到場一事,盧未給徐琨的理由是胡林忠的姐姐生病,胡林忠在醫院。這與胡林忠所主張的盧未告知其徐琨一方提高付款金額,或者徐琨變卦等理由,明顯互相矛盾。因此,胡林忠的抗辯理由和反訴理由,因無事實依據,本院不予采信。相反,因胡林忠兩次未按照約定時間辦理房屋過戶,繼而未能履行110萬元的購房款給付義務,可以認定其構成根本違約。對于其是否具有付款能力的問題,本院認為,第一,原審中胡林忠主張準備好了90萬元的稅款,110萬元的購房款沒有到位。而本案中,其又陳述準備了110萬元的現金,隨時具有支付能力。前后內容明顯矛盾。第二,胡林忠認可知道徐琨的銀行賬號,且此前多筆款項均通過銀行轉賬方式支付給徐琨。其卻于過戶之日在家中準備大量現金用以支付稅款和購房款,此舉實在有違常理,本院難以采信。第三,胡林忠稱房屋未過戶后,將家中的現金存入了銀行。但其后提交的銀行記錄中,僅顯示于3月13日有42萬元的存款。這明顯與其主張不符。第四,在雙方的談話錄音中,胡林忠也認可按照原計劃其確實存在支付困難。綜上,胡林忠未能舉證證明其于雙方約定的過戶日期,具有履行付款義務的能力。由此也可合理解釋胡林忠于過戶當日未出現的原因。假設胡林忠的主張為真,即徐琨超出合同約定擅自提高付款數額,那么徐琨構成違約。此種情況下,胡林忠完全占據主動,其沒有必要拖延、躲避而不敢與徐琨見面。因此,本院認定胡林忠構成違約也與客觀實際相符。
在兩次過戶沒有實現以后,徐琨仍在積極通過盧未尋求與胡林忠取得聯系,協商解決。并且徐琨提出了兩種方案,一是解除合同情況下,可將胡林忠已付購房款退還。二是如果能按其要求的數額付款,合同可繼續履行,并且沒有提高房價。雖然徐琨在3月8日和3月22日,兩次提出的付款數額超出了110萬元,但均發生在胡林忠不配合過戶,不支付購房款之后。在胡林忠已經構成根本違約,徐琨依法享有解除權的前提下,前述要求屬于為繼續履行合同而給出的解決方案,并不構成違約。并且,在胡林忠沒有付款能力的背景下,若繼續履行合同,徐琨顯然會存在不安,其提出增加付款金額的要求,無可厚非。從整個溝通過程,可以看出徐琨一直在積極促進合同繼續履行,也未提出漲價,履約誠意顯而易見。相反,胡林忠卻與中介人員盧未商量如何躲避徐琨。此種表現與其自認為是守約方身份,顯然不相匹配。 
        因胡林忠構成違約,徐琨要求解除買賣合同及補充協議于法有據。胡林忠應當協助解除網簽合同。《中華人民共和國合同法》第九十七條規定:合同解除后,尚未履行的,終止履行;已經履行的,根據履行情況和合同性質,當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施,并有權要求賠償損失。關于房屋返還及房租損失的爭議,根據徐琨的自述,其已經于2017年5月將房屋門上鎖,該行為表明其已經控制涉案房屋。其后雖然徐琨發現房屋門鎖鎖眼被堵,但胡林忠否認系其所為,徐琨對此也未提交證據。而徐琨將門鎖砸開后又將其掛在門上的行為,亦不能推論出其失去對房屋控制,而由胡林忠控制房屋,故對徐琨要求返還房屋的訴訟請求,本院不予支持。徐琨可隨時利用房屋。 
        關于徐琨向胡林忠交付房屋的時間,雙方對此各執一詞。徐琨陳述違建拆除日期為2016年9月13日。而胡林忠提交的與裝修公司簽訂裝修報價表的日期為2016年9月28日。裝修公司是先去現場后作報價。故根據上述兩個時間點,本院認為房屋交付的合理日期應當介于兩個日期之間。關于占用期間的租金損失標準,本院根據同地段同類房屋的租賃價格并參照此前該房屋的租金標準酌情予以確定。需要說明的是,徐琨請求支付違約金,同時要求賠償損失。由于違約金的主要功能為損失填補,故該房屋租金損失部分,本院不再單獨判決,而是將其作為違約金數額的考量因素。 
        徐琨對其主張的水費、電費和煤氣費,未能明確具體數額,因該項訴訟請求不明確,本院不予支持。對于物業費和供暖費,胡林忠應當按照其占用時間予以支付。 
        胡林忠要求徐琨退還購房款160萬元,于法有據,本院予以支持。其要求支付利息損失,無法律依據,本院不予支持。因胡林忠存在違約,故其要求徐琨支付違約金和賠償房屋差價損失,依據不足,本院不予支持。 
        對于徐琨主張胡林忠支付違約金148萬元,胡林忠主張金額過高,要求本院予以調整。根據胡林忠在合同中的過錯程度、合同實際履行情況、合同解除造成的損失等因素,本院酌定違約金65萬元。 
        綜上所述,依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十七條、第九十七條、第一百零七條,《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條之規定,判決如下: 
        一、解除徐琨與胡林忠簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》,解除徐琨、胡林忠與
北京宜居興業房地產經紀有限公司簽訂的《補充協議》。胡林忠于本判決生效后十日內協助徐琨解除網簽合同; 
        二、胡林忠給付徐琨違約金650000元(于本判決生效后十日內履行); 
        三、胡林忠給付徐琨物業費、供暖費共計11380元(于本判決生效后十日內履行); 
        四、徐琨向胡林忠返還定金及購房款1600000元(于本判決生效后十日內履行); 
        五、駁回徐琨的其他訴訟請求; 
        六、駁回胡林忠的其他反訴請求。 
        如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務,應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定,加倍支付遲延履行期間的債務利息。 
        本訴案件受理費38875元,由徐琨負擔5820元(已交納),由被告(反訴原告)胡林忠負擔33055元(于本判決生效后七日內交納);反訴案件受理費43600元,由胡林忠負擔37496元(已交納),由徐琨負擔6104元(于本判決生效后七日內交納)。 
        如不服本判決,可以在判決書送達之日起十五日內,向本院遞交上訴狀,并按對方當事人的人數或者代表人的人數提出副本,上訴于北京市第二中級人民法院。

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