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安置危改回遷居民的房屋簽訂的預購合同,是否有效?

發布日期:2019-11-14    作者:房產律師

上訴人稱北京市人民檢察院抗訴認為,原審判決適用法律錯誤。
        1、原審判決認定李建與云坑公司簽訂的預售協議、補充協議無效缺乏證據證明。認定合同無效,應當以法律、行政法規的強制性規定為依據,本案中,涉案房屋未交納土地出讓金能否轉讓、李建不是回遷安置人能否購買涉案房屋、涉案房屋屬于危改項目能否對外出售問題,目前法律、行政法規沒有明確的禁止性規定。危改房屋應按經濟適用房還是商品房的相關規定辦理轉讓手續,需要進一步審理查清,原審判決認定涉案房屋應按照商品房辦理預售手續缺乏證據證明。
        2、云坑公司對涉案房屋不享有所有權,不影響房屋買賣合同的效力。
        李建申訴稱,堅持原審的訴訟請求。李建購買的是拆遷安置完畢后的剩余房屋,不是商品房,不能按照商品房的規定審理本案,合同應屬有效。云坑公司與滕潤公司是合作關系,二者應當履行合同義務,交付房屋,辦理過戶手續。被上訴人辯稱云坑公司辯稱,云坑公司不是項目開發主體,無法交房及辦理過戶手續,合同效力問題由法院確定,云坑公司同意退還已付的購房款并支付違約金。
        滕潤公司辯稱,我公司與李建沒有合同關系,李建不是拆遷安置居民,不具備購房資格,云坑公司不是×××危改項目主體,云坑公司與李建訂立的銷售協議屬于無效合同。同意原審判決。本院查明本院再審查明的事實與原一、二審查明事實一致。本院認為本案爭議焦點為李建與云坑公司訂立的《預售協議》是否具有法律效力。根據查明的事實,北京市東城區×××危改小區的房屋是定向安置危改回遷居民的房屋,樓宇所占土地性質屬于劃撥用地,該危改小區的房屋不具備面向社會公開銷售的條件。李建不是×××危舊房改造的回遷安置居民,其不具備購買回遷安置住房的資格。
        云坑公司雖與李建簽訂了《預售協議》,但云坑公司是向社會不特定人群預售房屋,應當辦理房屋預售許可證,在爭議房屋尚不具備面向社會公開銷售的條件及云坑公司未辦理房屋預售許可證的情形下,云坑公司向李建預售房屋,違反了政府對危改定向安置房屋交易的管理秩序,損害社會公共利益,故云坑公司與李建訂立的《預售協議》為無效合同。關于合同無效后的法律后果,因李建未在本案中主張,其可另行解決。綜上所述,李建主張《預售協議》有效,無事實及法律依據,本院不予支持。原審判決結果正確,本院再審予以維持。
        依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第(一)項的規定裁決結果維持本院(2016)京02民終458號民事判決。本判決為終審判決。

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